Tipps zum Hotelkauf

Hotel Immobilien

 

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Pension oder *****Luxushotel?

Was soll es sein?  Ein Hotel in City-Lage mit einem exklusivem Restaurant, eine familiär geführte Pension oder ein Appartementhaus an der See mit entsprechendem Ausblick?  Die Auswahl ist immens, und wer ein Hotel kaufen möchte steht vor ebenso großen Herausforderungen. Für Hoteliers ist der richtige Standort, ein hervorragendes Konzept sowie der passgenaue Finanzierungsplan ausschlaggebend.  Mit unseren Tipps klappt der Kauf einer Hotelimmobilie.

Für Gewerbeimmobilien in Deutschland ist der Hotelsektor einer der stärksten Investmentmärkte. Das ist nicht weiter verwunderlich! Laut dem statistischem Bundesamt wurden in der Vergangenheit über 420 Millionen Übernachtungen allein in Deutschland registriert. Dabei ist die Tendenz steigend. Sofern einige Parameter beachtet werden, kann sich der Kauf einer Hotelimmobilie also durchaus lohnen.

Ob sich der Kauf einer Hotelimmobilie als lohnendes Investment herausstellt, hängt von vielen Parametern ab. Foto: iStock

Diverse Beherbergungsarten

Vor der Suche nach einem geeigneten Betrieb sollte sich der angehende Hotelier genau überlegen, welche Art der Herberge eröffnet werden soll.  Eher ein gemütlicher Kleinbetrieb oder doch etwas größeres mit mindestens 100 Betten?  Ferner sollten die angebotenen Serviceleistungen des Hotels gut durchdacht sein.

Das Hotel, die Zimmer, das Restaurant und Dienstleistungen

Am bekanntesten ist wohl der klassische Gastronomiebetrieb: Das Hotel! Hier müssen neben Zimmern auch etliche Dienstleistungen sowie eine Rezeption, die tägliche Zimmerreinigung (Housekeeping) und ein Restaurant angeboten werden. Die Hotels können sich in Ausstattung und Größe, also somit in der Klassifizierung sehr stark unterscheiden. So findet man kleinere Hotels mit 20 Zimmern bis hin zu *****Luxushotels mit weit über 100 Zimmern und angeschlossenem SPA. Eine Sonderform unter den Beherbergungsbetrieben nehmen die Appartementhotels ein. Hier werden vollständig eingerichtete Wohnungen zur Vermietung angeboten. Leistungen, welche in der Branche üblich sind, sprich die tägliche Zimmerreinigung und Frühstück sind meist im Übernachtungspreis inkludiert. Die diversen Unterschiede unter den Hotelbetrieben spiegelt sich dann auch im Kaufpreis der Hotelimmobilie wider.

Hoteliers können sich -kostenpflichtig- durch den Deutschen Hotel-und Gaststättenverband (DEHOGA) ihre Häuser klassifizieren lassen, was meist mit der Vergabe von Sternen verbunden ist. Das Prüfverfahren umfasst die Gastronomie, Rezeption und Services, Standard der Zimmer, den Eventbereich, die Qualität des Hauses, sowie allgemeine Hotelinformationen. Faustregel hierbei: Hoher Standard=Hohe Sternenanzahl. Ein Hotel welches fünf Sterne anstrebt, muss mindestens zwei Suiten anbieten können. Ferner muss die Rezeption 24/7 dreisprachig besetzt sein. Des Weiteren ist ein Gästelift unabdingbar. Dies gilt aber auch bereits schon ab einer Klassifizierung von vier Sternen. Regelmäßig erscheinen neue Kriterienkataloge seitens der DEHOGA. Dort sind alle Kriterien für die einzelnen Klassifizierungen aufgeführt.

Der Gastronomiebetrieb mit Zimmern = Gasthaus/Gasthof

Die wohl älteste Form der Beherbergung ist der Gasthof oder auch das Gasthaus. In der Regel werden dort über den Restaurants einfach eingerichtete Zimmer zur Vermietung angeboten. Die Ausstattung in diesen Gastronomiebetrieben ist meist bescheiden, und keinesfalls mit der eines Hotels zu vergleichen. Der Standard des Betriebes lässt sich hier ebenfalls an den Sternen ablesen. Zur besseren Unterscheidung gegenüber der Hotelklassifizierung fügt die DEHOGA den Sternen ein „G“ bei.  Ein besonderer Unterschied zu den Hotels ist es, dass Gasthäuser in erster Linie der Bewirtung der Gäste dienen.

Gasthäuser vermieten meist einfache Zimmer über dem öffentlichen Restaurant. Foto: fottoo/fotolia.com

Gasthäuser bieten meist einfach eingerichtete Zimmer über dem öffentlichen Restaurant zur Vermietung an. Foto: fotolia.com

 

Hotel Garni/Pension – Manchmal sind ein Bett und ein Frühstück ausreichend

Ganz gemütlich kann es auch in Garni Hotels oder Pensionen zugehen. Hierbei handelt es sich um kleinere Betriebe mit eingeschränkten Zusatzleistungen. Ein Hotel Garni bietet in der Regel aber einen höhern Standard. Gerne sprechen die Gäste bei einem Hotel Garni auch von einer besseren Pension. Nicht immer lassen sich die beiden Betriebsarten klar unterscheiden. Einige Unterschiede gibt es dennoch: Die Pension wird im allgemeinen privat geführt. Bei einem Hotel Garni ist dies nicht immer der Fall. Sobald eine Pension weniger als 10 Betten anbietet spricht man in der Regel von einer privaten Zimmervermietung, welche keinen gewerblichen Beherbergungsbetrieb darstellt. Bekannt ist dieses Angebot auch als Bed & Breakfast. Die Zimmer in Hotel Garnis und Pensionen sind meist schlicht gehalten. Zudem ist die Rezeption, sofern eine vorhanden ist, meist nicht durchgängig besetzt. Ein wichtiges Kriterium ist, dass ein Hotel Garni ein Frühstück anbieten muss – eine Pension ist dazu nicht verpflichtet. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist die Klassifizierung der DEHOGA. Garni Hotels werden in niedrigere Sternenkategorien eingeteilt. Die G-Klassifizierung der Gasthäuser gilt auch für Pensionen. Des Weiteren unterscheiden sich auch die Zielgruppen. Pensionen sind oft für längere Aufenthalte in Ferienregionen ausgelegt. Ein Hotel Garni spricht eher Geschäftsleute auf Reisen an, welche sich kaum in ihrer Unterkunft aufhalten.

Hostels und Jugendherbergen – für den unkomplizierten Aufenthalt 

Feste Zielgruppen haben ebenfalls Hostels und Jugendherbergen im Auge. Hostels sprechen vorrangig Rucksacktouristen und Individualreisende an. Hostels findet man deshalb auch häufig in stark frequentierten Städten. Jugendherbergen hingegen setzen auf Schulklassen und jugendliche Gruppen. In beiden Herbergstypen sind die Schlafgelegenheiten/Schlafsäle einfach gehalten, und oft mit mehreren Betten und/oder Etagenbetten ausgestattet. Die Gäste erhalten so ein kostengünstige Möglichkeit der Übernachtung. Sanitäre Einrichtungen sind meist für die allgemeine Nutzung konzipiert. Jedoch findet man neuerdings immer häufiger kleine Bäder oder Waschbecken in den Zimmern. Zimmer in Jugendherbergen dürfen ausschließlich von Mitgliedern des Deutschen Jugendherbergswerks vermietet werden. Zudem gilt für den Betreiber die Residenzpflicht. Er muss also auf dem Gelände wohnen. Für die Gäste besteht ebenfalls eine Mitgliedspflicht.

Worauf müssen angehende Hoteliers beim Hotelkauf achten?

Als wichtigstes Kriterium ist wohl die Lage des Hotels anzusprechen. Danach sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Art von Beherbergung man anbieten möchte. Der Standort muss immer zum Konzept passen. Gäste, welche einen Urlaub am Strand bevorzugen, werden sich schließlich kein Hotel in den Alpen heraussuchen. Auch wenn klar ist, ob es ein Strand- oder Stadthotel, Land- oder Berghotel werden soll, muss das zukünftige Entwicklungspotential des Standortes bewertet werden! Ein Hotelbetrieb in einem aufstrebenden Szeneviertel einer Stadt kann deutlich mehr Umsatz generieren, als ein Hotel auf dem Land in einer aussterbenden Region.

Unabhängigkeit oder Teil einer Hotelkette?

Es sollte auch überdacht werden, ob man sich einer Hotelkette anschließt, oder das Haus als Franchise- oder Filialunternehmen führt. Diese Möglichkeiten schränken den Hotelier zwar stark ein, aber ein starkes Branding einer Hotelmarke kann auch Vorteile mit sich bringen. Denn einen neuen Hotelbetrieb nachhaltig als Marke zu etablieren ist nicht einfach. Wenige Hotels, wie das Hotel Atlantic in Hamburg oder das Hotel Sacher in Wien erreichen einen weltweiten Bekanntheitsgrad. Den meisten Menschen ist das Hotel nur bekannt, weil sie schon einmal selbst dort Gast waren. Genau hier liegt die Schwierigkeit! Somit ist die Bildung einer Marke in der Hotellerie eine mühsame und langwierige Aufgabe. Dennoch entwickelt sich im Laufe der Zeit ein genaues Vorstellungsbild- die Marke.

Einige Hotels konnten einen weltweiten Bekanntheitsgrad aufbauen. Dies ist ein langwieriger und mühsamer Prozess und dauert meist Jahrzehnte. Foto: iStock

Eine Marke wird stets durch alle fünf Sinne aufgebaut: Sehen ( Ambiente&Design), Fühlen (Haptik&Materialien), Riechen (Duftkonzeption), Schmecken (Kulinarik) und Hören (Soundkonzeption). Hotelketten reglementieren diese Kriterien meist sehr stark, sodass es dem Gast innerhalb des Hotels erschwert wird, zu erkennen, ob er sich gerade in Hamburg, München oder Berlin befindet. Der private Hotelier hingegen ist frei in der Gestaltung seines Hauses, kann aber nicht von der Performance der Marke einer gut etablierten Kette profitieren.

Wertbestimmung – Unterstützung holen zahlt sich aus

Ist ein Konzept erarbeitet und sind alle Entscheidungen getroffen, kann es an den Kauf eines Hotels gehen. Um vor einem überhöhten Kaufpreis gefeit zu sein, ist die Feststellung des Unternehmenswerts unabdingbar. Überhöhte Kaufpreise finden sich häufig in Angeboten privat geführter Hotels, da aus emotionalen Gründen der Kaufpreis durch die Besitzer oft zu hoch angesetzt wird. Steht ein Hotel zum Verkauf, muss die erste Frage sein: Warum? Haben sich die Umsätze verschlechtert, oder möchte der Besitzer einfach nur seinen wohlverdienten Ruhestand genießen? Eine Hotelimmobilien muss stets rational bewertet werden! Um Chancen und Risiken zu erkennen, können eine Wertprüfung und eine Marktanalyse eine sehr große Hilfe sein. Der Wert des Hotels richtet sich primär nach der Fähigkeit, künftige Einnahmen zu erzielen. Die Beurteilung gestaltet sich umfangreich, und besteht aus folgenden Kriterien: Standort, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Analyse am Mikrostandort (Sichtbarkeit des Hotels im Straßenbild, Bebauung der Nachbarschaft/Umgebung), Situation der Wettbewerber vor Ort, die eigene Positionierung im Markt. Liegen die Ergebnisse vor, müssen diese immer ohne Gewähr betrachtet werden und können nur als Anhaltspunkte dienen.

Vorsicht

Um eine Fehlinvestition zu vermeiden, muss der angehende Hotelier alle Fakten rund um die zum Verkauf stehende Hotelimmobilie genau prüfen! Diese Fragen sollte sich der Interessent immer und grundsätzlich stellen:

  • Reputation des Hotels
  • Entwicklung der Übernachtungszahlen in den letzten drei Jahren
  • Woran liegen eventuell nachlassende Übernachtungszahlen?
  • Wird das Hotel ganzjährig betrieben oder nur saisonal?
  • Sind zukünftige Baumaßnahmen in unmittelbarer Umgebung des Hotels geplant, welche sich negativ oder positiv auf die Gästezahlen auswirken?
  • Sind Baumängel am Hotel festgestellt worden oder liegt ein Renovierungsstau vor, welche ganz erhebliche Geldmittel erforderlich machen?
  • Können die Mitarbeiter übernommen werden?
  • Ist das Inventar noch zeitgemäß und betriebsbereit?

Letzten Endes ist die Bewertung eines Hotels immer eine enorm komplexe betriebswirtschaftliche Aufgabe! Wer sich unsicher fühlt, kann verifizierte Sachverständige für Hotel-und Gaststättenbetriebe der Industrie- und Handelskammer (IHK) mit ins Boot holen. Sie verfügen über umfangreiche Branchenerfahrung und hohe Sachkunde. Ebenso können Wirtschaftsprüfer und Steuerberater unterstützend bei der Analyse wirken. Als Vergleichswert für die Preisfindung können bereits verkaufte Hotelimmobilien in der Region herangezogen werden.

Fördermöglichkeiten bei einer Finanzierung prüfen

Die Möglichkeit einer Förderung durch die EU, Bund oder Land sollte geprüft werden, um eventuelle Finanzierungslücken zu schließen, und somit die Finanzierung zu sichern. Es werden verschiedene Förderprogramme angeboten, welche sich explizit an Unternehmer und Existenzgründer richten. Diese Leistungen können durch Darlehen, Bürgschaften oder Zuschüssen bereitgestellt werden. Das Land Baden-Württemberg bietet zum Beispiel das Programm Startfinanzierung 80 an. Hier wird der Erwerb von Grundstücken und Gebäuden, sowie Bau- und Umbaumaßnahmen mit langfristigen Darlehen gedeckt. Das Saarland bietet ein ähnliches Startkapital-Programm an. Die Saarländische Investitionsbank AG (SIKB) bietet langfristige Darlehen für Existenzgründer an. Des Weiteren auch die Unternehmensfinanzierung. In der Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft kann man ersehen, ob und für welche Fördermöglichkeit man infrage kommt.  Ferner sollte geprüft werden, ob ein Gründungszuschuss über die Agentur für Arbeit möglich ist.

Wurde eine passende Hotelimmobilie gefunden, und wurden alle Kriterien berücksichtig und steht die Finanzierung, sollte der Weg zum Notar bereitet sein.

Zusatzinformation

Die Analyse, ob sich der Kauf einer Hotelimmobilie lohnt ist zwar umfangreich, aber immer noch einfacher als ein Fremdobjekt völlig neu umzugestalten. Dennoch finden gerade sogenannte „Themenhotels“ immer mehr Liebhaber unter den Gästen. Die Umgestaltung eines Gefängnisses etc. zu einem funktionierenden Hotelbetrieb hat zwar seinen Reiz, ist aber oft mit enormen Kosten verbunden und selten langfristig erfolgreich. Wer es dennoch wagen will, muss alle erforderlichen Richtlinien und Auflagen einhalten, und sollte sich vorher genau informieren.

 

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